Közös tulajdon

Közös lónak

Vannak bizonyos helyzetek, amikor magából a jogviszonyból adódóan és van, amikor a felek választása alapján közös tulajdon alakul ki.

Ezeknek az eseteknek természetesen megvan az előnye, de sokszor rendkívüli kényelmetlenséget okoznak a jövőben.

Csak a felsorolás szintjén említek néhány esetet, amikor jellemző a közös tulajdon előfordulása:

–          házassági közös vagyon,

–          gazdasági társaságban több tulajdonos,

–          közös (iker) házépítés, közös tulajdonú építési telken,

–          öröklés,

–          társasházi közös tulajdon.

A közös tulajdon részletes szabályait ( pl.: dolog birtoklása,használata, költségek, károk viselése,  tulajdonostársak jogai, kötelezettségei) a Ptk. XII. fejezete tartalmazza.

Jele írásban a közös tulajdon megszüntetésének körbejárására teszünk kísérletet.

Vegyünk egy jellemző példát, mondjuk két jó (legalábbis akkor még) barát esetleg jó viszonyban lévő rokonok a költséghatékonyság jegyében vásárolnak egy építési telket, amelyen közösen építenek „egy neked, egy nekem” alapon egy ikerházat. A tulajdoni viszonyok mondjuk alakuljanak úgy, hogy ½-ed, ½-ed.

Az évek során természetesen folyamatossá válnak a házasságból jól ismert wc deszka lehajtásos problémákhoz hasonló súlyú nézeteltérések. Ki helyezzen el és hova kerítést, kinek a kutyája piszkított már megint ide,ki takarítsa az utcán a havat, hogyan számoljanak el vízzel, gázzal, csatornával?!

Ekkor már mindegyik fél bánja, hogy annak idején a közös építkezés spórolásából adódó pillanatnyi előnyt választotta.

Sajnos a személyes tapasztalataim alapján már annyira elmérgesedik a viszony, hogy külső személy (ügyvéd, mediátor, bíróság) bevonása nélkül már szinte teljességgel valószínűtlen a probléma megoldása, a békés rendezésről már nem is beszélve.

Természetesen tudom- rossz szomszédság török átok-, hogy egy ilyen élethelyzet teljesen megmérgezheti az ember hétköz (és ünnep-) napjait, komoly idegi és nem ritkán anyagi nehézséget okoz, ezért nem szeretnék a dolog emberi oldalával foglakozni, azt minősíteni, inkább a jogi lehetőségeket vesszük végig.

Elsőként szeretném megemlíteni azt a joginak tűnő, de általam sohasem javasolt megoldást, hogy „balhés családot” költöztetünk be az otthonunkba, aki majd jól kikényszeríti a szomszédból (tulajdonostársból) az együttműködési készséget.

Ez a fajta magatartás, még ha sokszor indokolt válaszlépésnek is tűnik, a viszony további elmérgesedését eredményezi.

Tételezzük fel, hogy a felépítmények tekintetében van egy használati megállapodása a tulajdonosoknak az általuk birtokolt ház vonatkozásában.

Első lehetőségünk, hogy a tulajdoni hányadunkat (tehát igazából nem a házunkat) megpróbáljuk értékesíteni. Ekkor alapvető nehézséget okozhat,hogy az általunk utált szomszédot (vagy legalább az utált tulajdonságait) miként rejtsük el az érdeklődők elől ezzel is az ingatlan legkedvezőbb arcát mutatnunk.

Ez persze már legyen az ingatlannepperünk baja, de nézzük meg, hogy milyen jogi következménnyel kell számolnunk.

Ha érkezne egy evő az ingatlanra,akivel meg is kötjük a szerződést, úgy a tulajdonostársunknak „feléled” az elővásárlási joga.

Az elővásárlási jogot szükséges megkülönböztetni a vételi jogtól(opció). A vételi jog jogosultja bármikor(max.5 év), egyoldalú jognyilatkozatával érvényesítheti a jogát míg az elővásárlási jog csak akkor jöhet számításba, ha van eladási szándék és konkrét vevővel megkötött szerződés

Az elővásárlási jog jogosultját levélben tájékoztatják a vételárról,és ésszerű (általában 1-2 hét) határidővel felhívják, hogy nyilatkozzon arról, hogy élni kíván-e az elővásárlási jogával.

Ha igen, akkor jó, ha nem, akkor nekünk úgy is jó.

De mi van akkor, ha nem sikerül eladni (általában éppen azért, mert közös a tulajdon) az ingatlant?

Ebben az esetben keresetlevéllel (amiben kérjük a közös tulajdon megosztását) bírósághoz fordulhatunk.

Előfordulhat olyan eset, hogy társasházzá alakítjuk az ingatlant, ami „albetétesíti” a lakásokat. Ez a megoldás eléggé költséges és általában több lakásból álló közös tulajdon esetén szokott előfordulni.

Nézzük meg, hogy a bíróság milyen módon járhat el egy ilyen esetben.

Elöljáróban fontos megjegyeznem, hogy itt nem egy klasszikus értelembe vett jogvitáról van szó. Esetünkben nem az a kérdés, hogy volt- e jogunk kezdeményezni a megszűntetését a közös tulajdonunknak (olyannyira igen, hogy erről a jogról lemondani sem lehet), vagy ki a hibás abban ,hogy megromlott a viszony.

A bíróság első sorban a közös tulajdont természetben osztja meg.

Ez azt jelenti, hogy pontosan meghatározza (földmérő, ingatlanszakértő bevonásával), hogy az ½- ed tulajdoni hányad alapján kinek mekkora az ingatlanból a része és azt elkülöníti egymástól.

Az a legjobb eset, ha a példánk alapján elképzelünk egy téglalap alakú telket, aminek a közepén egy teljesen egyforma ikerház áll.

Ebben az esetben az egyik felépítmény az egyik tulajdonosé, a másik a másiké.

Ha a telek van akkora, hogy a helyi rendezési szabályok alapján megfelezve is önálló telekméretű, akkor eszerint jár el és teljesen egyszerűen elkülöníti a tulajdonrészeket.

Bár ilyen egyszerűen menne ez mindig!

Talán nem kell mondanom, hogy a telkek általában egészen érdekes alakúak (régen még téglalap alakú volt ,de megvettünk hozzá- mikor még jóban voltunk- egy kis „nyeles” részt a harmadik szomszédtól, hogy legyen a vendégeknek parkoló, esetleg teniszpályának a gyerekeknek), a felépítmény nem egyforma, (hozzáépítettünk egy fáskamrát, garázst, beépítettük a teraszt, stb), és a telkek is éppen csak akkorák, hogy a kialakítható telekméret minimumához esnek közel.

Ekkor veszi kezdetét a hosszas huzavona, amiből különböző szakértők és lelkes ügyvédek jól megélnek.

Ha ez nem sikerülne, – mármint a természetben történő megosztás- akkor jön a szerintem meglehetősen életszerűtlen megoldás, hogy a tulajdoni hányadot, ellenérték fejében a bíróság a másik tulajdonosnak adja, ha ebbe ő beleegyezik.

Végül pedig ha egyik megoldás sem vezet eredményre, úgy a bíróság a közös tulajdont értékesíti és a vételárat osztja el a tulajdonosok között. Fontos megjegyezni, hogy a tulajdonosoknak harmadik személlyel szemben ekkor is van elővásárlási joguk.

Fontos korlát, hogy a bíróság nem választhatja a közös tulajdon megszűntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Advertisements

Vélemény, hozzászólás?

Adatok megadása vagy bejelentkezés valamelyik ikonnal:

WordPress.com Logo

Hozzászólhat a WordPress.com felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Twitter kép

Hozzászólhat a Twitter felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Facebook kép

Hozzászólhat a Facebook felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Google+ kép

Hozzászólhat a Google+ felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Kapcsolódás: %s